人口中的灰犀牛冲向房产,房子买不到? 标准普尔指数

股票资讯    来源:伊敬股票网  作者:佚名

著名经济学家任泽平有一句名言:在房地产周期中,我们应该长期看人口,中期看土地,短期看金融。

前天,公安部发布的《2020年国家名称报告》透露了一条重要信息:截至2020年12月31日,2020年出生并在公安机关登记的新生儿为1003.5万人。说明人口增长数据并不乐观。

边肖碰巧在这个问题上做了大量研究,在2021年1月的两次在线直播中,他谈到了“人口和城市化对房价的影响”。

中国的三个婴儿潮

每年春节回家,我都要翻翻家谱。从明朝开始,已经有无数代了。

有一个有趣的现象。在过去的几代人中,家谱中有许多兄弟姐妹。比如有一个家庭,10个兄弟姐妹出生在四五十年代。

在边肖父亲这一代人(20世纪60年代),许多家庭通常有四五个兄弟姐妹,甚至更多。

到了80后,就没那么多人了。大部分都在家,只有两三个孩子。

后来,边肖发现90后的家庭都是独生子女,没有兄弟姐妹,很孤独。

直到最近几年,我们才看到有两个孩子的家庭数量逐渐增加。

回顾过去70年的出生数据,我们发现解放后的中国有三个出生高峰,被称为婴儿潮。

第一个婴儿潮,1950年到1958年,恰逢民族解放,老百姓安居乐业,每年约有2100万人出生。最高年份为2232万次分娩(1954年)。

经过1959年到1961年的困难时期,出生率急剧下降。小时候经常听爷爷说,饿了很多人都饿了,生育率自然下降。

经过三年的自然灾害,从1962年到1976年,出生率再次开始反弹,迎来了第二次婴儿潮。每年出生人口约2628万,最高年份为3000万(1963年)。也就是说,每年都会诞生一个世界级超级大都市的人口。

但当时中国经济不是很强,物质生活不是很富裕,人均资源相对紧张,所以开始逐步推行计划生育政策。

从1981年到1991年,第二次婴儿潮出生的人已经长大并开始为人父母,所以中国出现了第三次婴儿潮,平均每年出生2260万人,高峰为2550万人(1987年)。

据测算,第三批婴儿潮一代将成长为父母,也就是2010年左右,新中国将出现第四批婴儿潮一代。其实第四次婴儿潮并没有如期出现。

即使2016年二胎完全释放,也只是小幅反弹,1786万。2017年没有继续攀升,回到1723万;

2018年,多年积累的二胎累积效应耗尽,当年仅出生1523万人,比上年整整减少200万人。

2019年出生人口1465万人,生育率持续下降。据测算,到2030年,也就是10年后,每年出生的人口不到1100万。

不过不知道是不是因为COVID-19疫情的影响,悬崖般的下滑来得早:

2020年出生人口1003万,是公安部公布的登记人数。国家统计局可能会有更多的数据,但出生率快速下降的趋势是肯定的。

中国出生率迅速下降,大概是房地产界最大的灰犀牛。

婴儿潮对房价的影响

生育数量如何影响房价?

统计显示,31岁和42岁是人生和购房的两个关键节点。

第一个节点,31岁,大部分人买第一套房是因为想结婚生子。

第二个节点,42岁,应该生了一两个孩子,老人可能也想来住。十年前买的房子大概不够住,三居室还可以,但是两居室就必须换了,要么再买一套,要么卖掉换一套大一点的。

让我们回头看看中国三个婴儿潮对楼市的影响:

1998年,随着房地产市场化改革,中国开始了快速的城市化进程。第一批婴儿潮已经进入中年,生活已经固定,可能和楼市关系不大。

第二次婴儿潮出生的人第一次近距离接触房地产,可能是在42岁,大概2004 -2018年。他们中的许多人年轻时就进入了城市,参与了中国改革开放的浪潮。这些人都在城里定居下来了,要么在国营工厂上班,要么在海里创业。他们42岁就有了“夫家”。,

与此同时,31岁的第三批婴儿潮一代迎来了2012-2022年的首次购房高峰(这十年是中国房地产最辉煌的阶段)。

两个很强的房子需求重叠导致了中国的楼市。尽管限购限贷政策层出不穷,但房价仍在波浪式上涨。

这就解释了为什么从人口角度看,楼市一直在上涨。那么未来十年会发生什么呢?

就像我刚才说的,这几年的新生人口远远小于之前的三个婴儿潮,而且还在下降。

我们预计第三次婴儿潮将在42岁时,即2023年至2033年,达到财产置换的高峰。

所以未来十年,对房地产的需求还是会比较紧张,但会逐渐转向改善。因为房子在老化,城市在老化。

自1998年商品房出现以来,十年前买房的人面临着改善和置换。对于一个城市的主城区来说,大户型、高品质的房子更受追捧,价格还会继续上涨,老的小的,没人管,或者只能作为刚刚需要的过渡房。这是我们从人口分析和演绎的角度得出的结论。

城市化的历史进程

你有没有注意到一条新闻:2月8日,国家发改委正式批复《南京都市圈发展规划》。“南京都市圈”,以南京为核心,还包括江苏扬州、镇江、淮安,以及安徽常州、滁州、马鞍山、芜湖、宣城,总面积6.46万平方公里。南京都市圈是国家发改委批准的第一个都市圈。

这里先说城市化、城市群、都市圈的概念。

所谓城市化,狭义上讲,就是农村人口变成非农村人口的过程。城市化的过程其实就是人口迁移的过程。大致来说分为三个阶段。

初期城市人口只占30%,70%是农村人口。这个过程缓慢而漫长,而且会持续很长时间。

中期阶段,城市化进入快速发展阶段。短时间内可以从30%到40%,50%,突破60%,进入70%阶段

第三阶段,即后期,超过70%后,城市化速度下降,进入相对稳定的发展阶段。

世界发达国家如日本、荷兰等相对较高,分别占92%和91%。澳洲、英国、美国、韩国、加拿大、法国都在80%-90%的范围内。德国、瑞士、意大利在70-80%的范围内。

再来看看中国。到1978年,城市化率仅为17.92%。改革开放后,到1998年,房地产市场改革,也就是商品房的全面实施,中国的城市化水平刚刚达到30.4%。

到2019年,才过去30年,城市化率达到60.6%。屏幕前的读者也见证了这个辉煌的时代,见证了大海的沧桑。

按照现在的速度,每年会推进1%多一点,2030年后会达到70%,也就是进入城市化后期,进入稳步发展阶段。发达国家的平均城市化率在75%-85%之间,也就是说中国十几年来还处于快速城市化阶段。

然而,在这个城市化阶段发生了一些新的变化。城市化的理念从中小城市转变为城市群,以核心城市为中心的都市圈形成了产业、人口和资源的集聚效应。

2019年2月19日,国家发改委发布的《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》对什么是城市群和都市圈进行了界定:

城市群是新型城镇化的主要形式,是支撑国民经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争与合作的重要平台。

都市圈是城市群内部的一种城市化空间形态,以超大城市或辐射带动功能较强的大城市为中心,以一小时通勤圈为基本范围。

2019年8月26日,中央财经委员会第五次会议指出,中国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要按照客观经济规律调整和完善区域政策体系,充分发挥各地区比较优势,促进各种要素合理流动和高效集聚。要提高中心城市、城市群等经济发展优势地区的经济和人口承载能力。

这样就能了解未来的城市发展趋势了?

总之,要大力发展以中心城市为核心的城市群。在城市群内培育一个一小时通勤的都市圈。

都市圈是城市群的核心。

从世界范围内的城市发展规律来看,人口向世界范围内的中心城市、大都市区和城市群集中是一种非常普遍的现象。比如韩国总人口5170.9万,其中2584.4万人集中在以首尔、京畿道、仁川为主的大都市地区(2019年数据),这个数字还在增长。

日本75%的人口集中在三大都市圈:东京都市圈、名古屋都市圈、庆应阪神都市圈,其中东京都市圈的人口已经达到惊人的3700万,并且还在增长。

目前,中国有上海、北京、广佛赵、杭州都市圈、深、南京都市圈、成都都市圈、重庆都市圈。武汉都市圈、长株潭都市圈等10个人口超过2000万的都市圈。还有重庆。青岛、厦门、张泉等14个人口在1000-2000万的大都市圈。24个人口1000万的大都市聚集了全国约33%的人口,创造了约54%的GDP。

房子能买(张)而不能买(张)吗

未来,人口和工业将继续在大都市聚集。以大都市区为首的主要城市群,照耀着960万平方公里的领土,成为经济中心、文化中心和就业中心...

从下图可以清楚的看到,各个能源等级城市的常住人口增长率都在下降。在全国总人口增长率的背景下,一二线城市逆市上涨,而三四线城市常住人口增长率逐渐下降,因为三四线城市的人涌向一二线城市。

如上所述,中国出生率的快速下降很可能是房地产行业最大的灰犀牛,但随着城市化向都市圈推进,灰犀牛会有更大的概率向三四线城市进发,而一二线城市由于人口不断流入和经济发展,风险系数较低。这就是为什么很多人说买房就买一二线城市,千万不要买三四线城市。

然而,边肖想在这里解释一下,都市区不一定是杜兰花生。比如你在深圳大都市区买惠州,在上海大都市区买嘉善,在离北京天安门广场30公里的燕郊,到处都是深坑。

青岛呢?

2020年1月14日,山东省政府官网发布《山东省人民政府关于加快推进胶东经济圈一体化发展的指导意见》,明确指出:

加快推进青岛、烟台、威海、潍坊、日照等胶东经济圈城市(以下简称“胶东五市”)一体化发展,打造合作机制完善、要素流动高效、发展活力强、辐射效应显著的区域发展共同体,打造国际知名的青岛都市圈,打造全省优质、强大的发展引擎。

意见正式明确了“胶东五市”的概念,以青岛为龙头,将打造“国际知名的青岛都市圈”。

与京津冀、长三角、粤港澳等国内城市群和大都市圈相比,竞争力明显不足,但仍有许多亮点。

比如青岛2020年GDP 12400亿,已经成为北方城市的惊喜,全国排名第13,没有落后。恭喜。但是在1万亿-1.2万亿的城市里,他们咬得很紧,竞争很激烈。如果稍有疏忽,他们的排名就会下降,影响很多房地产投资者的心。

青岛人口从2014年的904.62万增加到2019年的949.98万,五年增加45万,正好等于崂山区人口的增加。未来五年,如果青岛在崂山区再增加一个人口,这些人涌向哪里,机会就更多。

胶东五市(青岛、烟台、潍坊、威海、日照)2020年GDP 3.1万亿元,总人口3280万。胶东五市融合越好,青岛都市圈就越强。

青岛作为山东经济的龙头,对于北方很多人来说还是一个理想的地方。与长三角、珠三角城市相比,没有绝对优势,但与北方城市相比,还是有很大的相对优势。只要经济不落后,边肖还是看好青岛的。

至于去哪里买青岛,这是个大问题。我们以后再谈!

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